狭小地で注文住宅を建てるなら、3階建てがおすすめです。縦方向に空間を広げることで、十分な居住スペースを確保できます。そこで今回は、3階建て住宅を建てる際の、メリット・デメリットや建築時に注意すべきポイントを詳しく解説します。さらに、京都府宇治市、城陽市、京田辺市、京都市の土地価格情報もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

狭小地とは｜どのような場所に存在する？

狭小地とはその名の通り、面積の狭い土地を意味します。明確な基準はありませんが、一般的には15〜20坪以下を指す場合が多いです。首都圏や都心部、駅に近いエリアなど、地価が高く人口の集中する地域によく見られます。そのため、限られた土地を有効に使える3階建て住宅が選ばれる傾向にあります。

3階建てのメリット・デメリットをご紹介

3階建て住宅は、狭小地でもゆとりのある居住空間を実現しやすいのが特徴です。一方で、注意すべきデメリットもあります。後悔のない家づくりのために、メリット・デメリットを事前に把握しておきましょう。

3階建てのメリット

まずは、3階建て住宅のメリットを7つご紹介します。

・限られた土地でも効率よく使える
・縦の空間を使うことで無理なく居住スペースを確保できる
・飛来する虫が室内に入りにくい
・周囲の視線を気にせず過ごせる
・複数世代が快適に暮らせる間取りにしやすい
・屋上では視線を気にせず外空間を楽しめる
・水害のリスクを軽減できる

3階建て住宅は、狭小地でも十分な居住スペースが確保できる点が魅力です。階ごとに空間を分けやすいため、二世帯での同居にも対応しやすく快適に暮らせます。また、2階や3階を生活の中心にすれば、万が一1階が浸水しても水害の影響を最小限に抑えられるといったメリットもあります。

3階建てのデメリット

次に、デメリットを7つご紹介します。どのような点に注意すべきかを確認しておきましょう。

・1階から3階までの移動が大変
・動線計画や間取りの工夫が必要
・室内の温度を均一に保つのが難しい
・部屋が暗くなりがち
・建築基準法による制限がある
・大きい家具の搬入が難しい
・地震の揺れを受けやすい

3階建て住宅では、階段での移動が負担になることや、上下階で室温の差が生じやすいといったデメリットがあります。さらに、平屋や2階建ての住宅に比べて、建築基準法による制限が多くなる点にも注意が必要です。上記のデメリットを事前に理解したうえで、暮らしやすく快適な家づくりを計画していきましょう。

3階建て住宅を建てる前に押さえておきたいポイント

3階建て住宅の建築には、用途地域や建ぺい率・容積率、斜線制限など、さまざまな条件を満たす必要があります。ここでは、3階建て住宅を建てる前に確認しておくべきポイントを詳しく解説します。

3階建て住宅を建てられるかは「用途地域」によって決まる

3階建ての住宅は狭小地を有効活用するうえで効果的な手段といえるでしょう。しかし、用途地域によっては建築が難しいことも。用途地域は以下の13種類があります。

3階建て住宅の建築が難しいとされるのが、第一種・第二種低層住居専用地域です。上記2つの用途地域では、住環境を守るために建物の高さ10mまたは12mに制限されています。一方、他の用途地域では、高さ制限が比較的ゆるく設定されており、3階建て住宅が建てやすい傾向にあります。

参考元：国土交通省｜みんなで進めるまちづくりの話 土地の使い方と建物の建て方のルールの話④土地の使い方と建物の建て方のルールの話
参考元：国土交通省｜都市計画法・建築基準法：田園住居地域

建ぺい率と容積率を把握しておく

建ぺい率とは、土地の広さに対して、建物を真上から見たときの面積（建築面積）の割合を示し、容積率は、敷地に対して建築できる延床面積の上限を示す数値です。
3階建て住宅を建てる際には、建ぺい率によって建築面積が制限される場合があります。そのため、限られた空間を有効活用するには、居住スペースの確保や間取りの工夫などが求められるでしょう。また、容積率の低い地域では、3階建ての建築自体は可能でも、延床面積が容積率の上限を超えないように設計しなくてはなりません。
建ぺい率と容積率の上限を事前に把握しておくことで、計画の見直しや着工の遅れを防ぐことができるでしょう。

3階建て住宅を建てる際に知っておきたい制限

3階建て住宅は、2階建てに比べて高さがあるため、隣家の採光や通風などを妨げる可能性があります。そのため、建築時には建物の高さや形状に関する5つの制限が設けられています。具体的に、どのような制限があるのかを見ていきましょう。

日影規制

中高層建築物によって生じる日影の時間や範囲を制限するルール。建物によって敷地周辺が長時間日影にならないように、建築基準法に基づいて定められています。

絶対高さ制限

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居地域・田園住居地域において、建築物の高さは10mまたは12mに設定されており、容積率に関係なく定められた高さを超えてはなりません。

北側斜線制限

建物の北側にある隣地や住宅の日照を確保するための規制です。高さ5m、または10mを超える建物は、北側の屋根や壁の形状を斜めに設計し、高さを調整する必要があります。

道路斜線制限

道路への採光や風通しを確保するために、建物の高さに上限を設ける規制です。建てる場所によっては、道路側に面した部分の屋根だけを傾けたり、建物を道路から少し離して建てたりしなければなりません。

隣地斜線制限

高さが20mまたは31mを上回る建物に対して、隣地の日照や通風などを確保するための制限措置です。ただし、道路に接する部分の制限は「道路斜線制限」があるため除外されます。

限られた空間を活かす間取りの工夫

狭小地で快適な住まいを実現するためには、間取りの工夫が必要です。ここからは、3階建てならではの間取りのポイントをご紹介します。

インナーガレージを設ける

建物の1階部分をインナーガレージにすることで、駐車スペースを敷地内に別途設ける必要がなくなります。また、インナーガレージは本来延床面積に含まれますが、建物の延床面積の5分の1を上限に、容積率の対象から外せます。そのため、容積率が厳しい土地でも、ゆとりのある住まいを実現できます。さらに、ガレージ内にはタイヤやアウトドア用品、工具などを収納するスペースも設けることができ、暮らしの利便性が向上します。

吹き抜けで開放感のある印象に

3階建て住宅は、階数を増やすことで延床面積を確保できるため、狭小地でも空間を有効活用しやすい点が魅力です。しかし、間取りによっては狭さや圧迫感を与える可能性も。吹き抜けを取り入れることで、空間に高さが生まれ、室内は開放的な印象になります。
グランライフでは、デザイン性のある吹き抜けはもちろん、性能・安全面にも配慮した家づくりをご提案いたします。

可動式の間仕切りを採用する

壁の代わりに、可動式の間仕切りを採用することで圧迫感を解消できます。例えば、子どもが小さいうちは間仕切りを開けて広い空間として使い、成長して個室が必要になったときには、仕切って2部屋に分けることができます。また、在宅ワークの際には、仕事中だけ間仕切りを閉じてワークスペースを作るなど、生活スタイルに合わせた使い方も可能です。

＞＞参考コラム：注文住宅におすすめの間取りは「りんご型」？宇治市周辺の施工事例もご紹介

【エリア別】宇治市周辺で狭小地を購入する場合の相場

宇治市・城陽市・京田辺市・京都市の狭小地で家を建てる場合の価格をチェックしていきましょう。

「2024年第1四半期～2025年第1四半期」

京都府はエリアによって、坪単価に大きな差があります。中京区は京都市の中でも中心部に位置し、交通アクセスや商業施設の充実、観光地としての価値から、土地価格が高い傾向にあります。一方、城陽市は交通アクセスや商業施設の充実度が中心部ほど高くないため、比較的手に入りやすい価格帯といえるでしょう。

参考元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

＞＞参考コラム：京都市の土地価格と推移を分析！おすすめのエリアや土地選びのヒントも紹介

宇治市周辺で3階建ての注文住宅を建てるならグランライフにご相談ください

狭小地でも快適な住まいを実現できるのが、3階建て住宅の魅力です。縦の空間を上手に活用することで、限られた敷地でもゆとりのある暮らしが実現できます。グランライフは、宇治市、城陽市、京田辺市、京都市を中心に多くの注文住宅を手掛ける住宅会社です。建築家と連携し、土地の特徴を活かしながら、デザイン性・機能性を兼ね備えた理想の住まいを実現します。宇治市周辺で3階建ての住まいを検討中の方は、ぜひ一度グランライフまでご相談ください。

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記事監修者：一級建築士　高地 可奈子
工学部建築学科卒業・大学院修了後、建築設計事務所勤務。建築設計事務所では、建築意匠設計、木造構造設計に携わる。その後大手経営コンサルティング会社を経て、現在は設計経験を活かしつつ、商品磨き、新メニューやツールの開発、研修などを通して工務店支援を行っています。