親の土地に家を建てる際の2つのパターン

親の土地に家を建てる方法として、主に2つのパターンがあります。

・親名義の土地に家を建てる
・親から土地を贈与してもらい、名義を変更してから家を建てる

1つ目は、親名義の土地に子ども名義の建物を建てる方法です。土地を無償で借りるか、賃料を支払って借りるかにより、税金や手続きの扱いが変わります。
2つ目は、「生前贈与」によって、家を建てる前に親から子へ土地の名義を移す方法です。どちらの方法にもメリット・デメリットがあるため、家を建てる前に理解しておくことが大切です。

親の土地に家を建てる場合のメリットとは？京都市の地価情報も

親の土地に家を建てることには、さまざまなメリットがあります。ここでは、主なメリットを3つ紹介します。

費用を抑えた家を建てられる

親の土地に家を建てる最大の魅力は、土地の取得費用を抑えられる点です。とくに京都市の駅周辺は土地価格が高く、場所によっては建物の費用を土地代が上回ることも珍しくありません。そのため、土地代を節約できる点はメリットといえるでしょう。

周辺環境が分かるため安心

新しく土地を購入する場合、近隣の環境や住人の様子が分からず、不安を感じることも多いでしょう。その点、親の土地であれば周辺環境やご近所づきあいの状況をある程度把握できるため、安心して新生活をスタートしやすいのがメリットです。

住宅ローンの審査が通りやすい

親の土地に家を建てると土地代を抑えられるため、借入額が少なくなります。住宅ローンは収入や返済能力、土地や建物の価値などを総合的に評価して審査されます。借入額が少ないことで返済負担が軽くなり、審査の通過もしやすくなるのです。

親の土地に家を建てる場合のデメリットとは

費用面でのメリットが大きい反面、注意すべきデメリットもあります。事前に主な注意点を確認しておきましょう。

相続トラブルが起こる可能性もある

相続財産が土地しかないケースだと、親族間でトラブルが生じる可能性があります。例えば、相続する土地に家が建っていると、他の相続人と公平に分けるのは困難です。多くの場合、住んでいる方が優先されるため、他の親族は自由に活用できず、不公平感が生まれやすくなります。その結果、トラブルに発展するおそれがあるのです。

担保が必要になる

住宅ローンを利用する場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定し、担保を求めるのが一般的です。ただし、既に親の土地に別の抵当権が設定されていると、金融機関にとって回収リスクが高まり、ローン審査が厳しくなる可能性があります。そのため、事前に土地の担保状況を確認しておくことが大切です。

住宅ローン返済中は土地名義を自由に変更できない

住宅ローンを利用して家を建てたら、基本的に完済するまで土地の名義変更はできません。法的に禁止されているわけではありませんが、住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約において、無断での名義変更が禁止されていることが一般的です。また、土地や建物には金融機関の抵当権が設定されているため、名義変更には金融機関の事前の承諾が必須となります。無断で変更すると契約違反となり、ローン残額の一括返済を求められるケースもあります。名義変更を検討している場合は、住宅ローンを組む前に手続きを済ませておきましょう。

＞＞参考コラム：京都市で住宅ローンを組める銀行・信用金庫は？基本情報や注意点も

京都市の土地事情は？坪単価の目安

京都府京都市は、長い歴史を持つ日本を代表する文化都市です。清水寺や伏見稲荷大社、金閣寺などの有名な観光名所があり、国内・海外問わず多くの観光客が訪れる地域として知られています。
地価は全国的に見ても上位に位置しており、とくに駅周辺など利便性の高いエリアでは、坪単価が300万円を上回るケースも見られます。一方で、閑静で落ち着いた住環境が広がる右京区や伏見区などでは坪単価平均が約60〜70万円となっており、比較的手ごろな価格帯のエリアもあります。このように京都市は、観光地としての魅力と住みやすさをあわせ持ち、エリアによって地価に幅があるのが特徴です。

なお、土地価格や条件を踏まえた家づくりには、地域に詳しい工務店へ相談するのもひとつの方法です。グランライフでは、家づくりはもちろん、京都市を中心に土地や資金計画のご相談にも対応しています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

＞＞参考元：京都府公式移住・定住情報サイト 今日と明日｜京都市
＞＞参考元：土地代データ｜京都府｜2026年［令和8年］

＞＞参考コラム：京都市の土地価格と推移を分析！おすすめのエリアや土地選びのヒントも紹介

親の土地に家を建てると発生する税金とは

親の土地に家を建てる場合、使用方法や契約の形態によって、課税される税金の種類や負担額が変わります。パターンは主に4つあり、「無償で借りる」「賃料を支払って借りる」「親から贈与される」「二世帯住宅を建てる」が挙げられます。それぞれどのような税金がかかるのかを確認しましょう。

無償で土地を借りて家を建てる場合の税金

無償で土地を借りて家を建てた際に発生する税金は以下の通りです。

親の土地を無償で借りることを「使用貸借（しようたいしゃく）」といいます。地代（土地の所有者に支払う使用料）や権利金といった金銭のやり取りがないため、通常は贈与税や所得税は発生しません。ただし、将来的に土地の名義人である親が亡くなり、相続が発生した場合には、土地の評価額に応じて相続税がかかる可能性があります。

参考元：国税庁｜No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき

賃料を支払って土地を借りる場合の税金

有償で土地を借りて家を建てた際に発生する税金は以下の通りです。

土地使用の料として支払われる賃料（地代や権利金）は所得として扱われるため、親には所得税が課されます。一方、子どもに贈与税は原則かかりませんが、地代が相場より低い場合は贈与と判断される可能性があります。また、将来相続が発生した際は相続税の対象となりますが、借地権が考慮されるため、税負担は軽くなるケースが一般的です。

参考元：国税庁｜No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき

親から贈与された土地に家を建てる際の税金

親から土地を贈与されて家を建てた際に発生する税金は以下の通りです。

親から土地を無償で譲り受けた（贈与された）際や、相場より安い価格で譲り受けて家を建てた際、子どもには贈与税がかかります。贈与税は、土地の相場価格と子どもが支払った金額の差額に応じて課税され、年間110万円を超える場合が対象です。さらに、不動産取得に伴い、不動産取得税や登録免許税も必要です。土地と建物の固定資産税は子どもが納めます。
一方、親が土地を子どもに売って代金を受け取る場合は、譲渡所得税が課されます。なお、暦年課税（年間110万円の基礎控除額を差し引いて計算する一般的な贈与税の方式）で贈与を受けた土地は基本的に相続財産から外れます。ただし、「相続時精算課税（2,500万円までの贈与が非課税になる代わりに、相続時に加算して精算する制度）」を選択した場合や、親が亡くなる前7年以内に行われた生前贈与に該当する場合は、例外として相続財産に加算され、相続税の課税対象となる点には注意が必要です。税務上の扱いが複雑な場合もあるため、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

＞＞参考元：国税庁｜No.4103 相続時精算課税の選択
＞＞参考元：国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
＞＞参考元：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

親が所有する土地に二世帯住宅を建てる場合の税金

親の土地を活用して二世帯住宅を建てる場合に発生する税金は以下の通りです。

二世帯住宅を建てる場合、土地は親名義のままにして、建物を親子で共有名義にするのが一般的です。建物の持分割合は実際の資金負担に合わせておかないと、子どもに贈与税が課せられる可能性があります。親が亡くなると土地が相続財産となるため、相続税が発生します。しかし、同居で土地面積が330㎡までであれば、小規模宅地等の特例により評価額が80％減額され、税負担の軽減が可能です。ただし、1階を親、2階を子など、別々の不動産として区分登記すると、特例が使えなくなる可能性があるため注意が必要です。

＞＞参考元：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

親の土地に家を建てる際に気をつけたい相続トラブル対策

最後に、親の土地に家を建てる際、将来の相続トラブルを防ぐために押さえておきたいポイントをまとめました。

・遺言書を作成してもらう
・生前贈与の検討
・家族信託の活用
・二世帯住宅への建て替えも選択肢に

親の土地に家を建てる際、親族ともめないためには、遺言書を作成してもらうことが有効です。ただし、法律で定められた形式に則らない遺言は無効になる場合があるため、注意しましょう。
また、生前贈与で建築前に土地を子どもの名義にすれば、誰の土地か明確になるため相続時のトラブルを防ぎやすくなります。
さらに、家族信託を活用すると、親が判断能力を失った場合でも、子どもが土地の管理や売却、建て替えなどをスムーズに行えます。さらに、信託契約で亡くなった後の相続先も決められるため、遺産分割の話し合いを省略し、トラブルを防げます。
加えて、親と同じ敷地内に二世帯住宅を建てる選択肢もあります。二世帯住宅は相続税対策や子育て・介護の協力といったメリットがあり、計画的に設計すればデメリットも抑えられます。

＞＞参考元：一般社団法人 家族信託普及協会｜家族信託とは

親の土地を活用して注文住宅を建てるならグランライフにご相談ください

親の土地に家を建てる場合、費用面で大きなメリットがありますが、相続や税負担などでトラブルにつながるケースも少なくありません。土地の条件や地域の地価情報を踏まえながら家づくりを進めるには、専門家に相談するのが安心です。
グランライフは京都市を中心に施工を手掛ける工務店で、土地情報や資金計画に関するご相談にも柔軟に対応しています。京都府京都市で注文住宅を検討中の方は、ぜひ一度グランライフまでお問い合わせください。

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記事監修者：宅地建物取引士　日向 美香
元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。
その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。